Украинская недвижимость. Новый обвал

Украинская недвижимость. Новый обвал

Покупать квартиру зимой 2010, да и весной не стоит. Еще слишком дорого. Застройщики обещают в ближайшее время цены на новострой от 600 до 400 долларов (соответственно в Киеве и областных центрах). Вторичка не может конкурировать с первичкой по понятным причинам, и будет стоить на 20% - 40% дешевле. Таковы реальные перспективы рынка украинской недвижимости. Но многие серьезные люди готовы тратить время и силы на то, чтобы убедить потенциальных покупателей в обратном. Пока получается плохо.

Слухи о росте цен на недвижимость и оживлении рынка распространяются искусственно, но без особого успеха. К таким выводам можно придти, проанализировав сообщения различных специализированных порталов, сообщений аналитиков и материалов в независимых СМИ. Пузырь лопнул, от этого никуда не деется. Проблема отсутствия кредитов, на которую радостно ссылаются риелторы, имеет место, но ей тема не исчерпывается. Слишком много нового жилья в последний год выкупалось с целью спекуляции на росте цен. Лодку раскачивали сразу с нескольких сторон, цены оторвались от реальности, а кредитный бум лишь подстегивал процесс, но никак не являлся локомотивом. Отложенный спрос, о котором долго рассуждали «эксперты» с компетентностью на уровне Парцхаладзе или руководства «Кивегорстроя» оказался не более, чем фантазией. Какой отложенный спрос может существовать в стране, где количество населения сокращается? Или, как написал один остроумный журналист, тут имеется в виду теоретическое желание иметь квартиру побольше?

Тогда у каждого второго украинца есть еще и желание купить и поставить в гараж «Ламборджини». Рядом с Хаммером и Бентли. У меня желание иметь эти машины (да и сам гараж купить) огромное. То есть отложенный спрос на дорогие автомобили в Украине не просто существует, он очень мощный. К сожалению, в моем случае (а он типичный) этот отложенный спрос останется отложенным навсегда. И завозить автомобили в салон, рассчитывая на него, просто наивно. Увы и ах. С недвижимостью та же картина. Отложенный спрос как бы есть, но превратиться в реальный ему мешает отсутствие больших доходов у массы населения и заоблачные, пока еще, цены. А реальный спрос будет удовлетворен предложением по реальной цене. Все просто.

Данные о ценах на бэушное жилье в Киеве, по мнению газеты «Сегодня» - противоречивые. Сайт «Недвижимость» фиксирует, что оно с начала зимы плавно дорожает, а Киевский портал недвижимости - что дешевеет. Журналисты, прошерстив сотни вариантов, отметили небольшое падение цен. И готовы утверждать, что на рынке стало больше квартир экономкласса - самых востребованных, притом опрошенные хозяева таковых или представляющие их брокеры охотно идут на торг. Примечательно, что эксперты-риелторы по-разному видят ближайшую ценовую перспективу. Для оценки рынка украинской недвижимости достаточно оценивать Киев - областные центры и прочая провинция привязаны к столичному курсу с определенным коэффициентом.

Директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич считает: «Ценовое дно на жилье достигнуто, дешевле оно уже не будет. В декабре в БТИ порой очереди стояли на оформление техдокументации для продажи квартир - верный признак, что начал сказываться отложенный спрос. Январь - традиционно месяц затишья для сделок, тем более что выборы наложились. Но уже в феврале, думаю, рынок оживится. Хороший симптом - все больше банков возобновляют ипотечное кредитование, это многим позволит снова брать недвижимость в рассрочку. Советую покупать сейчас, пока можно серьезно торговаться - до $2-3 тысяч за 1-2-комнатные квартиры и до $3-5 тысяч - за 3-комнатные. К марту, после выборов, в Киев поедут платежеспособные покупатели из регионов, и тогда торговаться станет сложнее».

«Рынок уже сформировался, я не вижу причин для дальнейшего падения цен, - вторит директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур. - До марта будет застой в смысле покупок, но это не значит, что владельцы квартир будут их отдавать дешевле, им выгоднее дождаться весеннего оживления рынка. А на приличные 1-комнатные квартиры, ценой до $60 тысяч, пользующиеся наибольшим спросом, цены к весне могут даже вырасти на $1-2 тысячи».
«Будет тренд на снижение цен, минимум на 2-3% до весны, - считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. - Многие владельцы жилья сняли его с продажи в надежде на возобновление роста цен, но ему неоткуда взяться: доходы у людей не увеличиваются, а ипотечные кредиты, если и дают, то под нереальные для среднего клиента проценты».

«До конца зимы будет мертвый сезон, - говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. - Если в октябре по Киеву было 1600 сделок, в ноябре - 800, в декабре - 600, то в январе-феврале будет по 200 и 400 соответственно. И те, кому надо будет срочно продать, будут вынуждены уступать 5-7% от сегодняшней заявленной стоимости, даже на дешевых, популярных вариантах. Такие продажи и создадут тенденцию на рынке: до конца зимы цены будут таять». А вот такие предсказания, пожалуй, более вероятны. Это означает, что «единички» к концу зимы пойдут дешевле в среднем на $2-3 тысячи, «двушки» - на $3-4, а «трешки» - на $4-5 тысяч. Вывод: покупателям стоит выжидать, вылавливая тех продавцов, которым уже стало невтерпеж.
Именно самое дешевое жилье, невзирая на его скромный метраж, сейчас наиболее востребовано, оно редко застаивается на рынке дольше двух недель. Впрочем, на место каждой выбывшей квартиры приходят две аналогичные! Рост предложения, как убедились журналисты, позволяет покупателям уверенно торговаться: обычно уступают $1-2 тыс. за «единички» и $3-5 тысяч - за «двушки» и «трешки».

По данным Минрегионстроя, в кризисный 2009-й было возведено лишь около 4 млн «квадратов» жилья - в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Две трети домов заморожены: единичные банки финансируют достройку только тех, под которые изначально выделяли средства. Вот что говорят по этому поводу застройщики и независимые эксперты.


«Банки не кредитуют, строим своими силами, - говорит коммерческий директор фирмы «Консоль» Виктория Хвасточенко. - Уже не корректируем цены в сторону снижения, хотя спрос на квартиры и незначителен: скидки финансово неоправданны». В унисон ей высказалась и начальник департамента продаж корпорации «Місто» Ольга Верко: «Нам демпинговать некуда, это могут себе позволить только компании, изначально завышавшие цену квартир».
Вообще, журналисты убедились, что и застройщики, дающие скидки, не слишком щедры. «Даем дисконт 2% при 100%-ной предоплате за квартиру. Основной потенциал снижения, возникший за счет удешевления стройматериалов, уже исчерпан», - утверждает начальник департамента маркетинга жилкомплекса «Паркове місто» Александр Немтарев.

«Я не верю в возможность удешевления до весны квартир в готовых домах, - считает директор по маркетингу консалтинговой компании «Канзас» Владислав Мишук. - В 2009-м ни один новый проект не был начат, а кто не может достроить дома, скорее заморозят их и будут ждать возобновления кредитования со стороны банков и спроса со стороны покупателей». «Нескоро они дождутся, - оппонирует начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город» Виталий Крутюк. - И в готовых домах до конца зимы будут только единичные продажи квартир, поэтому застройщикам придется уступать 3-5% от номинальных цен», пишет газета «Сегодня».

А одно из ведущих экономических изданий Украины «Деловая столица» прямо заявляет об искусственных попытках разогреть остывающий рынок квартир в Украине. «Киевские риэлторы снова принялись разогревать рынок жилой недвижимости: представители крупнейших агентств рассказывают о росте числа сделок купли-продажи квартир и повышении цен. Однако собственные исследования «ДС» показали, что количество проданных в ноябре квартир сократилось по сравнению с мертвым сезоном августа в 2,5 раза, а их стоимость упала на 15-20% - до уровня весны прошлого (2009) года», - пишет издание.

Нагнетают обстановку

Крупнейшие столичные агентства недвижимости предприняли очередную попытку приукрасить ситуацию на киевском рынке вторичной недвижимости. Как рассказал «ДС» генеральный директор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур, обращения в агентство потенциальных покупателей и просмотры квартир в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем участились как минимум на 15-20%. «Число сделок по продаже жилья увеличилось за тот же период на 5%, а по однокомнатным квартирам - на 12%», - утверждает он. По данным генерального директора АН «Благовест» Ирины Луханиной, в октябре количество сделок повысилось на 6,8%. Вторит ей и ведущий специалист компании SV Development (управляет агентством недвижимости SV Realty) Сергей Костецкий, уверяющий, что по сравнению с летом количество сделок купли-продажи выросло вдвое. «С августа жилье стало постепенно дорожать - на 2-3% в месяц. Потенциальные покупатели понимают, что ценовое дно на рынке недвижимости уже пройдено, и стараются быстрее вложить свои деньги», - объясняет он.

По словам г-на Костецкого, если в начале года ежемесячно подписывалось 200-250 договоров купли-продажи жилья, то в ноябре - около 500. «Каждый месяц число сделок увеличивается на 50-100», - подчеркивает он. При этом Андрей Сокур утверждает, что полноценную однокомнатную квартиру в спальном районе Киева дешевле $65-70 тыс. приобрести невозможно. А двухкомнатная хрущевка общей площадью 45 кв. м стоит не менее $80-85 тыс. Причем владельцы квартир, по его словам, уже идут на серьезные уступки (10-15% от заявленной стоимости) и в процессе торга сбрасывают не более $1-2 тыс.

Но заявления риэлторов о росте количества сделок - не более чем попытка разогреть рынок. «Несмотря на то что некоторые банки декларируют возобновление ипотечного кредитования, я не знаю ни одного случая покупки жилья с привлечением заемных средств. А количество потенциальных покупателей, имеющих на руках достаточную для приобретения жилья сумму, постоянно сокращается.

В связи с этим заявлять об оживлении рынка сейчас преждевременно», - говорит президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Его слова подтверждают и данные столичного Бюро технической инвентаризации (БТИ), согласно которым в ноябре количество сделок по смене собственника жилья упало по сравнению с октябрем в два раза, а по сравнению с августом - почти в 2,5 раза. Правда, в натуральном выражении показатели бюро в несколько раз превышают даже цифры, озвученные риэлторами. Однако близкий к БТИ эксперт объясняет, что лишь 15-20% регистрируемых бюро документов можно считать сделками купли-продажи. «Абсолютное большинство случаев смены собственника квартиры, которые регистрирует БТИ, приходятся на договоры дарения, фиктивные сделки купли-продажи, то есть перерегистрацию прав собственности на близких родственников, а также ввод в эксплуатацию новых домов на первичке», - говорит эксперт.

Цены просели

Что заявления риэлторов далеки от реальности, подтверждают и собственные исследования «ДС». Пообщавшись с десятком специалистов по недвижимости в качестве потенциального покупателя, можно смело утверждать, что на протяжении осени стоимость столичных квартир упала на 15-20% - до уровня весны нынешнего года. Если летом гостинка площадью свыше 25 кв. м в спальном районе города стоила не менее $50 тыс., то сейчас за такую квартиру хозяева хотят получить $38 тыс., да еще и готовы торговаться. За $47-48 тыс. предлагается большое количество хрущевок площадью 32-34 кв. м как на левом, так и на правом берегу Днепра (с ремонтом, не первый и не последний этаж), тогда как еще три-четыре месяца назад за них просили $55-60 тыс. А аналогичная по площади квартира в кирпичном или панельном доме 96-й серии на Оболони или Беличах сейчас оценивается в $50 тыс. «Даже за эту цену продать квартиру довольно сложно. Поэтому мы рекомендуем владельцам недвижимости снизить расценки до $43-45 тыс.», - рассказал один из независимых риэлторов. Двухкомнатные хрущевки в спальных районах столицы продаются ныне за $63-65 тыс., тогда как летом они выставлялись за $72-75 тыс. А трехкомнатные апартаменты общей площадью 97 кв. м во введенном в эксплуатацию новострое на Позняках журналисту «ДС» предложили приобрести за $98 тыс., хотя летом за такое жилье хотели получить $140-150 тыс.

Около десятка опрошенных «ДС» независимых риэлторов и мелких агентств недвижимости утверждают, что на фоне сокращения количества сделок база предложения продолжает расти. Правда, оценить в натуральном выражении общее количество киевских квартир, выставленных на продажу, они затрудняются. Но говорят, что отчасти рост предложения обусловлен увеличением числа залоговых апартаментов, которые банки пытаются продать с привлечением агентств. «К примеру, мы участвовали в сделке по продаже однокомнатной квартиры на улице Кондратюка: финансовое учреждение с согласия хозяина выставило ее за $60 тыс., а впоследствии продало за $45 тыс. Однокомнатная квартира на Позняках, в построенном 15 лет назад доме, предлагается за $38 тыс.», - говорит риэлтор.

Хрущевок никто не хочет

Осеннее снижение стоимости квартир стало причиной изменения покупательских предпочтений. Во-первых, потенциальные покупатели теперь имеют возможность вместо гостинок и хрущевок приобрести более качественные апартаменты. «Ряд потенциальных покупателей уже морально были готовы выложить за хрущевку $60 тыс. Теперь же, когда жилье еще подешевело, за такую цену можно приобрести более просторную «чешку» или квартиру в кирпичном доме. Да и разница в цене между хрущевками и «чешками» сейчас незначительна - всего $2-3 тыс.», - объяснили в одном из агентств. Во-вторых, как утверждают риэлторы, лидерами просмотров и продаж неожиданно стали двухкомнатные квартиры. «Целый ряд наших клиентов в августе этого года продали свои «единички» и, дождавшись дальнейшего снижения цен, приобретают двухкомнатные квартиры с небольшой доплатой, а то и без таковой, переезжая в менее престижный район. Таким образом жители Киева решают свой «жилищный вопрос», - рассказывают в одном из мелких агентств.

Сколько же будут стоить квартиры в ближайшем будущем? Реальная стоимость 1 кв.м. нового жилья в областных центрах Украины должна составлять $600. Об этом заявили участники III ежегодного Форума индустрии строительных материалов. Участники форума пришли к выводу, что "холодный душ" в виде кризиса пока не подействовал на участников рынка недвижимости. "Они еще не поняли, что нужно учитывать интересы не только тех, кто строит, но и тех, кто покупает жилье", - заявил глава Сумской области, экс-министр строительства, архитектуры и ЖКХ Петр Качур.
По мнению участников Форума, Украине необходимо не бюджетное, а доступное жилье при котором часть (25%) будет оплачивать государство, а остальное - граждане. При этом партнер компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко заявил, что "государство должно дать социальное жилье тем, кто в нем нуждается, но не вмешиваться в рынок жилья эконом-, бизнес-, элит-классов".
Этот проект уже нашел живую поддержку в рядах застройщиков. Самое смешное, что его приветствуют те, кто еще недавно рассуждал о дне рынка на уровне 2 тыс. долларов за квадрат в Киеве, потом говорил то же самое о 1800 и так далее по нисходящей.

В Украине предлагают построить серию малоэтажных типовых домов по цене от $400 до $500 за кв.м с обязательной фиксацией цены в гривне. Экономное жилье должно появиться не позднее 2011 года и удовлетворить спрос населения на недвижимость. С таким предложением выступили члены совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА). Речь идет о типовом жилье экономкласса по типу «сталинок» и «хрущевок». «Сейчас в Украине есть колоссальный спрос на жилье, который нужно удовлетворять. Иначе уже в 2011 г. мы можем столкнуться с тем, что спрос будет в разы превышать предложение», - отметил глава УБА Лев Парцхаладзе.

Генеральный директор института городского гражданского проектирования «ГорЦивилПроект» Евгений Лишанский отметил, что речь идет не об одном доме, а о типовой серии. «Отделка и фасад зданий - не главное. Главное - типичность проектирования, использование отечественных строительных материалов и экономичность постройки», - отметил архитектор. «Нам бы хотелось, чтобы там были квартиры от 25 до 100 кв.м. Срок эксплуатации будет как и у «хрущевок»: до 50 лет. А стоимость обязательно нужно зафиксировать в гривне, чтобы она не зависела от курса валют», - заявил Парцхаладзе.

В то же время генеральный директор строительной компании «Т.М.М.» Николай Толмачев отметил, что в данном проекте необходимо учитывать и рыночные интересы застройщиков. «Когда этот проект будет, мы обратимся с ним к правительству, потому что именно оно должно реализовывать масштабное строительство: выделять землю, проводить коммуникации, а мы будем строить», - отметил Парцхаладзе. По его словам, УБА понадобится 3-4 месяца на разработку этого проекта. «Затем нужно пройти согласование и построить пару домов в виде экспериментального жилья. А затем лоббировать выделение земельных участков и приступать к строительству», - отметил застройщик.
Резюмировать эти тенденции и планы можно очень коротко - покупать квартиру сейчас или в ближайшие месяцы, по меньшей мере, глупо. До на еще далеко. А «попавших» спекулянтов ничуть не жалко. Это жизнь, рынок и риск не всегда себя окупает.