В Украине могут существенно подорожать квартиры

Вместо того, чтобы опускать цены на падающем долларе, строители их поднимают. Украинские застройщики не спешат пересматривать ценники на квартиры после существенного укрепления гривны. Наоборот, потенциальных покупателей готовят к удорожанию жилья. Девелоперы по закону работают в национальной валюте. Гривневые цены на новые квартиры за последний год почти не изменились. Но за тот же год из-за укрепления национальной валюты доллар потерял в цене целых 13%. Возникает закономерный вопрос – почему девелоперы не снижают цены, чтобы вернуть покупателя в отделы продаж? К сожалению, не все так просто, говорят участники рынка.

Согласно принятому госбюджету на 2020 год и прогнозу МВФ, крепкой гривна продержится еще недолго. А значит вырастет та часть затрат на строительство, которая привязана к доллару. А валютная составляющая в себестоимости дома весьма существенна.

«После серьезного укрепления гривны, многие люди, кто хранил накопления в долларе, отложили свои покупки, поскольку их сбережения сейчас девальвированы. В то же время в цену квадратного метра зачастую заложен долларовый эквивалент, который в зависимости от класса объекта составляет 10-30% и этот момент обязательно нужно учитывать в случае повышения курса доллара», — отметил в беседе с UBR.ua гендиректор компании UTG Residence Роман Савченко.

Не верят в крепкую гривну
Застройщики заложили в гривневую стоимость квартир курс 27-28 грн./$, но неожиданно для всех, гривна укрепилась. Застройщики, как и многие другие представители разных бизнес-отраслей, были уверены, что это временное явление. В пользу такого мнения говорит и заложенный в бюджете на следующий год курс в 27 грн.

Даже те строители, которые запускают сейчас новые объекты с привязкой к курсу 25 грн., тоже готовятся к укреплению доллара уже к концу этого года.

«Мы запустили в продажу новые объекты, ориентируясь на курс 25 грн./$. До конца года ожидаем коридор 24,5-25,5 грн./$. На конец 2020 года, по нашим оценкам, курс гривны может просесть до 27 грн./$», — рассказала UBR.ua директор по стратегии и развитию ПБГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.

Для удержания ценников были и объективные причины. С начала года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ увеличилась в среднем на 10-12%:

Бетон с января до октября вырос в цене в среднем на 10%;
утеплитель, в зависимости от марки, подорожал от 5 до 7%;
вырос в цене в пределах 4-6% кирпич;
Строительно-монтажные работы по итогам первого полугодия выросли на 9% и до конца года подорожание еще на 2-4%.
Общая себестоимость строительства, с учетом существенных задержек с вводом в эксплуатацию объектов (которая сегодня по Киеву составляет от 6 до 9 месяцев), выросла в среднем на 3-7% в зависимости от класса объекта и строительного объема.

Также продолжает расти стоимость земли, прокладки и подключения к сетям, проектные и сопутствующие им работы, зарплата строителям. Строительные специальности сейчас, благодаря «прорубленному окну в Европу», востребованы, как никогда.

Покупатель придерживает доллар
Потенциальные инвесторы ждали совершенно другой картины. После укрепления гривны, многие из них понадеялись на снижение цен и заняли выжидательную позицию. Как показывает практика, люди хранят сбережения именно в валюте. И чем более она стабильна, тем пассивнее ее достают из-под матрасов. Другими словами, при низком курсе доллары сдавать не выгодно.

«Рынок помнит ситуации, когда имея определенную суму в долларе, сегодня можно купить «однушку», а завтра за эти же деньги – двухкомнатную. Потому покупатель не спешил. С учетом некоторой стабилизации гривны, продажи в сентябре несколько проседали по сравнению с осенью прошлых годов», — рассказали UBR.ua в Киевгорстрое.

Также косвенное влияние имели президентские и парламентские выборы. Они спровоцировали отложенный спрос, который в дальнейшем растянулся и на период отпусков.

Лето и сентябрь 2019 года застройщики называют одним из самых провальных периодов на рынке недвижимости за последние годы.

«В текущей ситуации на рынке жилой недвижимости наблюдается не падение спроса, а снижение покупательской активности. Спрос на новое жилье сохраняется на уровне предыдущих лет – у людей есть и потребность, и соответствующие возможности. Но многие в этом году решили отложить покупку до лучших времен, а потому количество сделок на рынке заметно снизилось», — замдиректора «Укрбуд Девелопмент» по продажам Оксана Голобородько.

В октябре ситуация на рынке несколько выровнялась, говорят в Киевгорстрое, продажи вернулись на средний уровень для этого периода. На этом фоне, цены на квартиры осенью могут пойти не вниз, а подняться еще больше.

Цены пошли вверх
Уже в ноябре стоимость реализации некоторых объектов вырастет на 3-5%. Так что о снижении цен пока не может быть и речи. Наоборот, на рынке давно назрела необходимость их повышения, говорят строители. Нынешнее укрепление гривны просто позволило отсрочить этот момент.

«Под завершение сезона и с похолоданием цена вырастает. Не забываем также, что застройщики, если они хотят создать жизнеспособный проект, вкладывают деньги в инфраструктуру, концепцию, развитие локации — это все также сказывается на стоимости квадрата. Нельзя упускать из виду траты на маркетинг, пиар и рекламу — отдельная статья в бюджете, оплату архитекторов, концептологов и всех, кто работает над разработкой жизнеспособного и конкурентного проекта», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Цены могут упасть разве что в неблагонадежных объектах, предупреждают эксперты. Уже сейчас в не очень ликвидных и достаточно сомнительных домах, которые могут превратиться в долгострои, наметилась тенденция снижения цен на 2-3%.

«Иногда это снижение преподносят, как повод напомнить о себе, подстроиться под сезон скидок и новогодние праздники. Но суть-то этих скидок в том, что еще в начале года, когда доллар был на отметке 29 грн., практически все застройщики повысили цены. Тогда рост составил в среднем 4-5%», — отметил нам коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

Прогревают рынок
В целом, с нынешней динамикой рынка, рассчитывать на слишком щедрые предложения в предновогодний период покупателям не приходится. Но могут быть и исключения.

Уже сейчас девелоперы пытаются прогреть рынок для более существенной активизации продаж с помощью дисконтов, скидок, дополнительных акций.

Иногда речь идет о 18-20% скидке при полной оплате или 10% пороге входа в рассрочку (минимальном первом взносе). Пытаются распродать то, что «залежалось», хотя в большинстве своем еще не построилось.

Также некоторые крупные застройщики осенью пересмотрели условия покупки квартир в рассрочку и для крупных жилых комплексов уменьшили порог вхождения в программу с 50% — на 30%. То есть, начать покупку квартиры в рассрочку можно имея на руках только 30% от всей необходимой суммы.